Αυτές οι εταιρείες έχουν μερικά από τα πιο ανθεκτικά αρχεία καταβολής μερισμάτων στον τομέα της REIT.
Η επένδυση σε ακίνητα είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να κάνετε παθητικό εισόδημα. Ενώ θα μπορούσατε να αγοράσετε ένα ακίνητο ενοικίασης, μια πιο παθητική και χαμηλότερη επιλογή είναι να επενδύσετε σε ένα Trust Investment Trust (REIT). Αυτές οι οντότητες διαθέτουν χαρτοφυλάκια ιδιοτήτων υψηλής ποιότητας που δημιουργούν εισόδημα από ενοίκια.
Essex Property Trust (ESS 0,86%·, Federal Realty Investment Trust (FRT 0,73%·, Εισόδημα ακίνητης περιόδου (O 1,07%· είναι τρεις από τις πιο αξιόπιστες REIT με μερισμάτων. Εδώ είναι αυτό που τους κάνει εξαιρετικά ασφαλείς επιλογές για όσους επιδιώκουν να δημιουργήσουν ανθεκτικό παθητικό εισόδημα από την ακίνητη περιουσία.
Πηγή εικόνας: Getty Images.
Η γεωγραφική του εστίαση έχει καταβάλει μερίσματα
Το Essex Property Trust είναι μια κατοικημένη REIT που επικεντρώνεται αποκλειστικά στη δυτική ακτή. Αυτές οι αγορές επωφελούνται από την ανθεκτική και αναπτυσσόμενη ζήτηση στέγασης. Ενώ τα εισοδήματα των νοικοκυριών είναι υψηλά, το κόστος ιδιοκτησίας σπιτιού είναι ακόμη υψηλότερα, γεγονός που οδηγεί τη ζήτηση για κατοικίες ενοικίασης υψηλής ποιότητας. Αυτό ωφελεί την Essex Properties Trust διατηρώντας τα ποσοστά πληρότητας υψηλά σε όλο το χαρτοφυλάκιό της, ενώ οδηγεί σε σταθερή αύξηση ενοικίου.
Τα τελευταία 20 χρόνια, το καθαρό λειτουργικό εισόδημα του Essex Property Trust έχει αυξηθεί κατά 126%, το οποίο είναι σημαντικά ταχύτερο από τον μέσο ρυθμό ανάπτυξης των 103% των πολυπαραγοντικών συναδέλφων του. Κατά την ίδια περίοδο, τα βασικά κεφάλαια της Essex Property από τις επιχειρήσεις (FFO) αυξήθηκαν κατά 276%, ξεπερνώντας τον μέσο όρο των ομοτίμων 126%.
Αυτοί οι ρυθμοί ανάπτυξης επέτρεψαν στην Essex να αυξήσει το μέρισμα του σε περισσότερο από το διπλάσιο του μέσου ρυθμού των συνομηλίκων του – 216% για το Essex σε σύγκριση με 97% για την ομάδα ομοτίμων. Από τότε που έγινε δημόσια εταιρεία, η Essex Property Trust αύξησε το μέρισμα της για 31 διαδοχικά έτη κατά ένα σωρευτικό 516%.
Το Essex βρίσκεται σε εξαιρετική θέση για να συνεχίσει να αυξάνει το μέρισμα του. Η Εταιρεία διατηρεί ένα συντηρητικό δείκτη πληρωμής μερισμάτων και έναν ισχυρό ισολογισμό, παρέχοντάς της την ευελιξία να συνεχίσει να επενδύει στο αναπτυσσόμενο χαρτοφυλάκιό της, αποκτώντας και αναπτύσσοντας νέες κοινότητες διαμερισμάτων. Προσθέστε ότι η εξωτερική ανάπτυξη σε συνεχείς αυξήσεις ενοικίασης και το μέρισμα σχεδόν 4%του Essex θα πρέπει να συνεχίσει να αυξάνεται.
Επικεντρώθηκε στην ποιότητα έναντι της ποσότητας
Το Federal Realty Investment Trust είναι ένα REIT REIT με πολύ στενή εστίαση επενδύσεων. Διαθέτει υψηλής ποιότητας ιδιότητες μικτής χρήσης και υπαίθρια εμπορικά κέντρα σε προάστια πρώτου δακτυλίου στρατηγικά επιλεγμένων αγορών του μετρό. Επιδιώκει να κατέχει τα καλύτερα λιανικά προσανατολισμένα ακίνητα σε περιοχές με τα καλύτερα δημογραφικά στοιχεία (υψηλή πυκνότητα των εισοδημάτων υψηλού εισοδήματος).
Αυτή η στρατηγική της ιδιοκτησίας της ποιότητας έναντι της ποσότητας έχει πραγματικά αποδώσει όλα αυτά τα χρόνια. Από το 2005, η Federal Realty αύξησε το FFO ανά μετοχή κατά περισσότερο από 134%. Για σύγκριση, δύο από τους μεγαλύτερους συνομηλίκους του έχουν παραδώσει ρυθμούς αύξησης FFO 25% και -14% κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Αυτό επέτρεψε στην εταιρεία να συνεχίσει να αυξάνει το μέρισμα της, το οποίο έχει κάνει για 58 διαδοχικά έτη που έχει πρωτοπορήσει στον τομέα της REIT.
Η Federal Realty παραμένει επικεντρωμένη στο λέιζερ στο να έχει το χαρτοφυλάκιο ακινήτων υψηλής ποιότητας. Συνήθως ανακυκλώνει το κεφάλαιο με την πώληση ακινήτων με περιορισμένο δυναμικό ανάπτυξης για τη χρηματοδότηση νέων επενδύσεων σε ιδιότητες υψηλότερης ποιότητας με περισσότερες ανοδικές.
Για παράδειγμα, η εταιρεία πώλησε πρόσφατα ένα χαρτοφυλάκιο λιανικής πώλησης 181.000 τετραγωνικών ποδιών στη λεωφόρο Hollywood για 69 εκατομμύρια δολάρια, καθώς και ένα οικιστικό ακίνητο 108 μονάδων για 74 εκατομμύρια δολάρια. Χρησιμοποίησε αυτά τα κεφάλαια για να βοηθήσει στην αγορά δύο κυρίαρχων υπαίθριων κέντρων λιανικής σε ένα από τα πιο εύπορους και ταχύτερα αναπτυσσόμενα υποβρύχια του Kansas City για 289 εκατομμύρια δολάρια. Αυτή η στρατηγική συμβάλλει στη στήριξη της συνεχιζόμενης ανάπτυξης της REIT, η οποία θα πρέπει να της επιτρέψει να διατηρήσει το κορυφαίο αρχείο μερισμάτων της βιομηχανίας.
Χτισμένο σε ένα ισχυρό θεμέλιο
Η αποστολή του εισοδήματος Realty είναι να καταβάλει αξιόπιστα μηνιαία μερίσματα που αυξάνονται σταθερά. Η διαφοροποιημένη REIT ήταν πολύ επιτυχημένη στην επίτευξη αυτού του στόχου. Έχει αυξήσει την πληρωμή της 131 φορές από την καταχώρισή της στη δημόσια αγορά το 1994. Η REIT αύξησε το μέρισμα για 111 διαδοχικά τρίμηνα και περισσότερα από 30 χρόνια.
Το εισόδημα Realty επικεντρώνεται στην επένδυση σε ακίνητα που παράγουν πολύ σταθερά εισόδημα ενοικίασης. Διαθέτει λιανικό, βιομηχανικό, τυχερό παιχνίδι και άλλα ακίνητα που εξασφαλίζονται με μακροχρόνιες καθαρές μισθώσεις με πολλές από τις κορυφαίες εταιρείες του κόσμου. Οι καθαρές μισθώσεις απαιτούν από τους ενοικιαστές να καλύπτουν όλα τα έξοδα λειτουργίας ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της συντήρησης ρουτίνας, των φόρων ακινήτων και της ασφάλισης οικοδόμησης. Ο ιδιοκτήτης επικεντρώνεται επίσης στην ιδιοκτησία ακινήτων μισθωμένων ενοικιαστών σε βιομηχανίες ανθεκτικές στις οικονομικές ύφεση και στις πιέσεις του ηλεκτρονικού εμπορίου, όπως τα καταστήματα παντοπωλείων, τα καταστήματα ευκολίας και τα κέντρα βελτίωσης στο σπίτι.
Τα κέρδη του εισοδήματος Realty είναι τόσο ανθεκτικά που είχε μόνο ένα χρόνο όταν δεν αυξήθηκε το προσαρμοσμένο FFO ανά μετοχή (2009). Συνολικά, η προσαρμοσμένη FFO ανά μετοχή αυξήθηκε με ετήσιο ποσοστό άνω του 5%, το οποίο έχει υποστηρίξει την ετήσια αύξηση των μερισμάτων κατά 4,2%. Το εισόδημα Realty έχει αυξηθεί χρησιμοποιώντας τον ισολογισμό της ελίτ για να αποκτήσει σταθερά περισσότερες ιδιότητες που παράγουν εισόδημα.
Ανθεκτικά μετοχικά αποθέματα
Το Federal Realty Trust, το Essex Property Trust και το εισόδημα Realty έχουν τρία από τα καλύτερα αρχεία διαδρομής στον τομέα της REIT. Έχουν παραδώσει δεκαετίες αυξήσεων μερισμάτων, οι οποίες φαίνονται πιθανό να συνεχιστούν. Αυτό τους καθιστά εξαιρετικά αποθέματα για να αγοράσουν για όσους αναζητούν πολύ ανθεκτικά παθητικά εισοδηματικά ρεύματα.
